Rumah Sebagai Wahana Investasi

Halo Pak Jaka,

Perkenalkan nama saya Yuri. Kebetulan saat ini saya memiliki lima rumah yang dikontrakkan di Jakarta. Dalam waktu dekat saya ingin membeli rumah lagi entah itu di Depok, Tangerang, atau Bogor. Saya memilih berinvestasi ke properti karena mengikuti nasihat orangtua. Saya juga pernah membaca analisis pakar properti kalau rumah atau tanah tidak akan pernah turun nilainya. Pertanyaan saya adalah:
1. Sebaiknya saya membeli rumah di perumahan, di pemukiman, atau town house, atau rumah jangkung seperti apartemen dan kondominium yang semakin banyak bermunculan?
2. Kalau saya membeli di perumahan atau town house, lebih menguntungkan tunai atau kredit?

3. Seberapa bagus prospek investasi properti dalam 10-20 tahun ke depan?

4. Katanya membeli rumah lewat broker properti jauh lebih murah, benarkah begitu pak Jaka?

Terima kasih atas penjelasan bapak.

Yuri

Tebet, Jakarta Selatan

 

Saudara Yuri, terima kasih atas suratnya.

Saudara Yuri, Anda tidak sendiri. Sebuah polling oleh Harian Kompas menyatakan bahwa pilihan pertama responden kalau memiliki uang lebih adalah berinvestasi di rumah/tanah (39,5%), tabungan/deposito 38%, sisanya di berbagai instrumen lain. Tidak sulit untuk mencari alasannya. Berinvestasi di rumah termasuk aman. Ini tipikal pemodal di Indonesia, yang masuk kategori berprofil risiko rendah.

Sebagai trade off dari keamanan investasi adalah hasil investasi yang juga rendah. Mungkin Anda pernah mendengar bahwa rumah adalah sarana lindung nilai (hedging) dari inflasi. Ini benar. Saya pernah mengolah data tentang laju indeks harga perumahan dari 1974 sampai 2010 dan membandingkan dengan laju inflasi. Hasilnya, secara umum kenaikan indeks harga perumahan sejak 1974 sampai 2010 di bawah laju kenaikan indeks umum. Hal ini mengindikasikan bahwa banyak industri lain yang menjanjikan potensi return lebih besar dari pada sektor properti. Fakta bahwa rumah, dan properti lain, tidak menawarkan peluang investasi terbaik tidak saja di Indonesia tetapi juga di negara mana saja.

Harga rumah naik mengikuti laju inflasi, tetapi ada kalanya harga rumah juga turun. Ini terjadi di Indonesia pada 1998, ketika krisis ekonomi Asia melanda. Ilustrasi bagus untuk menggambarkan kondisi waktu itu adalah ambruknya Bank Jaya dan Bank Ciputra, yang banyak memberikan KPR untuk pembeli rumah dari dua pengembang afiliasi. Nilai rumah menjadi lebih rendah dari nilai KPR. Kita tahu kedua bank itu milik Ir Ciputra, Si Pelopor Pengembang yang beberapa kali dinobatkan best CEO oleh sebuah majalah bisnis terkemuka. Di US harga rumah pernah turun tajam pada 2007, ketika krisis subprime mortgage melanda. Kita tahu subprime mortgage menumbangkan banyak lembaga keuangan terkemuka dunia dan berujung pada krisis keuangan global.

Mengenai pilihan Anda untuk membeli rumah di Depok, Tangerang atau Bogor sangat rasional. Pasalnya, laju pertumbuhan penduduk di ketiga kawasan itu termasuk tinggi sehingga demand akan perumahan akan tinggi. Sebagai perbandingan, kawasan pedesaan mengalami pertumbuhan penduduk negatif sehingga banyak rumah dihuni pemiliknya pada bulan-bulan tertentu. Masalahnya kemudian, bagaimana Anda mencari penyewa, melayani keluhan mereka, atau bagaimana menagih uang sewa kalau Anda tinggal di Tebet. Kalau tinggal di dekat kontrakan, Anda bisa menanggapi keluhan dengan segera.

Nah sekarang saya akan menjawab pertanyaan Anda, yang maaf sudah saya ringkas.

  1. Jenis rumah yang akan dibeli tergantung tujuan apakah akan dihuni atau dijadikan investasi. Kalau untuk hunian, selera pribadi biasanya sangat menentukan. Kalau untuk disewakan, maka kalkulasi return yang lebih utama. Saran saya, cari tahu apa yang penyewa cari jika mereka menyewa rumah di lokasi yang Anda incar: apakah akses ke transport, pusat belanja dan fasilitas hiburan. Sementara, town house, apartemen, atau kondominium banyak dibutuhkan di kawasan perkotaan oleh kaum professional yang tidak ingin terlalu jauh dari kantor mereka.

 

  1. Kredit apa tunai? Tentu membeli tunai lebih hemat karena tidak menanggung beban bunga. Atau Anda membayar uang muka dan mencari pinjaman dan memutar sisa uang ke investasi yang memberikan hasil lebih tinggi dari beban bunga. Perlu diingat, bunga KPR untuk tujuan investasi akan lebih tinggi daripada kalau untuk hunian. Beberapa bank hanya memberikan KPR untuk pembeli rumah pertama. Kalau membeli dengan menggunakan fasilitas kredit, pertimbangkan arus kas. Apakah uang sewa bisa menutup semua cicilan dan beban lain atau tidak? Banyak orang bersedia menggunakan seluruh uang sewa untuk membayar cicilan dan bahkan menombok. Setelah cicilan lunas, maka rumah sepenuhnya menjadi hak milik dan uang sewa dapat dinikmati sepenuhnya.

 

  1. Meskipun ada program pembangunan perumahan selama ini, kondisi perumahan tidak membaik, tetapi terus memburuk. Sepanjang periode 2005–2009, permintaan akan rumah baru mencapai 3,6 juta, namun pembangunan rumah baru hanya 2,5 juta unit. Kekurangan pasokan ini membuat kekurangan rumah (backlog) meningkat menjadi 7,4 juta pada akhir 2009 dari 5,8 juta unit pada 2004. Kondisi ini menunjukkan bahwa rumah adalah industri yang prospektif dan akan semakin prospektif di masa mendatang. Mengingat arus urbanisasi ke Jakarta terus berlangsung, permintaan akan rumah di kawasan pinggiran seperti Bogor, Bekasi dan Tangerang masih akan tinggi setidaknya sampai 5 tahun ke depan. Hal ini karena harga rumah di Jakarta tidak lagi terjangkau. Program rumas susun di Jakarta mungkin mengubah keadaan. Tanpa pasokan rusun di Jakarta, permintaan di kawasan tersebut tetap besar. Untuk prospel industri properti non-residensial akan sangat ditentukan oleh laju pertumbuhan ekonomi. Kebijakan pemerintah tentang pemanfaatan lahan kosong dan terlantar juga akan sangat menentukan prospek industri, karena industri ini lamban berkembang karena kendala peraturan. Tahun lalu pemerintah memberlakukan PP nomor 11 untuk memanfaatkan tanah terlantar, tetapi diprotes oleh pelaku industri, khususnya yang sudah berspekulasi membeli tanah jumlah besar tetapi belum mampu mengembangkannya. Para pengembang yang sudah terlanjur berspekulasi di tanah di pinggiran Jakarta tidak mempunyai insentif untuk membangun rumah susun di Jakarta.
  2. Bisa jadi. Penjelasannya begini. Ada beberapa tipe penjual rumah, seperti pemilik yang Butuh Uang cepat, ingin menjual tetapi tidak buru-buru dan hanya ingin mengetes pasar. Tipe terakhir ini misalnya hanya ingin menjual rumah kalau pembeli mau membayar IDR1,5 miliar, padahal harga pasarnya adalah IDR800 juta. Karena alasan tertentu, ada peminat yang mau membeli. Penjual tipe ketiga ini tidak serius menjual sehingga tidak menggunakan jasa broker. Tapi karena alasan tertentu, pembeli mungkin saja bersedia membayar di atas harga pasar. Tipe pertama dan ke dua, karena ingin laku, biasanya menggunakan jasa broker. Karena mengharapkan komisi, maka broker menawarkan pada harga wajar yang berlaku di pasar.

 

Sebagai tambahan dari saya, pernahkah Anda menghitung return dari investasi Anda di properti? Mengapa Anda tidak mulai melakukan diversifikasi ke instrumen finansial guna menurunkan risiko total investasi Anda? Atau Anda ingin berbisnis di bidang properti juga, seperti jual beli rumah atau bahkan menjadi pengembang? Apapun pilihan Anda, selamat berinvestasi.

 

Salam Investasi

Jaka E. Cahyono

 

2 Responses to “Rumah Sebagai Wahana Investasi”


  1. 1 miftachul anas April 3, 2011 at 1:52 pm

    Selamat mlam bapak…
    bapak dari daerah kabupaten ngawi jawa timur yang bagus untuk tempat investasi rumah yang mana yaa… mohon dibantu karena saya belum bisa akses kota/kabupaten pakkk


  1. 1 jual apartemen bale hinggil surabaya Trackback on May 1, 2014 at 10:47 pm

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: