Tanah Sebagai Aktiva

(Artikel ini dimuat di Harian Jurnal Nasional edisi Selasa, 21 Juni 2011)

Saya Prasetya dari Jakarta. Saya baru saja mendapatkan warisan tanah dari almarhum ayah saya di wilayah Depok, Bogor, Bandung, dan Yogyakarta. Saya paham sekali kalau orangtua dulu memang suka sekali membeli tanah sebagai investasi. Saya sedikit bimbang. Apakah saya harus menjual warisan tanah orangtua atau mempertahankannya. Sepupu saya memberitahukan kalau sebaiknya saya memanfaatkan tanah tersebut untuk bercocok tanam. Kebetulan sepupu saya dan rekan-rekannya memiliki jaringan ke toko dan supermarket hasil produk organik. Saya berpikir untuk menjual tanah di Bandung dan Yogyakarta lantaran saya tinggal di Jakarta. Sementara yang di Depok dan Bogor akan saya manfaatkan.

1. Apakah saya harus menjadikan tanah tersebut sebagai kebun sayuran dan buah-buahan? Atau saya justru menanam tanaman keras seperti jati atau albasia?

2. Kalau saya ingin berinvestasi seperti ini, haruskah saya mengerjakan sendiri atau berkongsi dengan sepupu saya dan rekan-rekannya?

Terima kasih lho Pak Jaka untuk memberikan jawaban

Prasetya, Tebet Timur.

Jakarta Selatan Pak Prasetyo, terima kasih atas suratnya. Begini pak. Sebenarnya, sangat masuk akal kalau orangtua Anda, dan banyak orang lain, menjadikan tanah sebagai ajang investasi. Ada beberapa alasan. Pertama, aman; sepanjang tidak ada erosi atau kebijakan landreform, luas tanah tidak berkurang. Kedua, potensi kenaikan harga. Luas tanah, yang membentuk 30% dari permukaan bumi, dalam kondisi normal jumlahnya tetap, sedangkan kebutuhan akan tanah cenderung meningkat sejalan dengan perkembangan jumlah dan peradaban penduduk. Ketiga, tanah dapat dikembangkan untuk berbagai kepentingan seperti hunian, lahan pertanian, pabrik, dan bangunan komersial. The last but not least, tanah bersifat kasat mata dan mudah dipahami. Karakter terakhir ini untuk membedakan tanah dengan sarana instrumen financial yang tidak kasat mata dan relatif sulit dipahami. Kenyataannya, di Indonesia tanah dan rumah berada di urutan pertama sebagai sarana investasi. Karena keunggulan di atas, tanah telah lama menjadi ajang spekulasi. Sebuah riset menunjukkan bahwa intensitas spekulasi tanah di Indonesia lebih tinggi daripada yang terjadi di Asia. Jakarta dan kota-kota besar lain telah menjadi fokus spekulasi selama 1980-an dan 1990-an dengan menggunakan dana bank. Dewasa ini, banyak orang Jakarta membeli tanah di daerah-daerah. Akumulasi tanah secara besar-besaran difasilitasi oleh fakta bahwa Indonesia tidak memiliki sistem pajak progresif seperti di negara lain, dan tidak ada pajak atas tanah warisan. Pak Prasetya, ketika membeli tanah orangtua Anda tentu berharap agar tanah warisannya memberi manfaat kepada ahli warisnya. Dengan membiarkan tanah warisan, Anda tidak menerima manfaat secara maksimal. Pasalnya, Anda harus membayar pajak dan mungkin biaya perawatan. Manfaatnya tentu saja adalah potensi kenaikan harga. Untuk dapat memanfaatkan secara maksimak tanah warisan, Anda sebaiknya perlu memahami karakteristik dan teknik valuasi tanah. Karakteristik tanah. Secara fisik tanah immobile dan setiap petak tanah sifatnya unik dalam hal ukuran, bentuk, lokasi, manfaat, dan kondisi fisik dan komposisinya. Karakteristik tanah ini menentukan nilainya. Tanah yang berada di pinggir jalan raya umumnya memiliki nilai strategis dan biasanya lebih mahal daripada tanah yang jauh dari jalan raya. Kondisi tanah, apakah tanah kering atau tanah basah, juga menentukan harga. Kondisi lingkungan seperti iklim, kualitas udara dan infrastruktur, jalan atau sistem pengairan menentukan nilai tanah juga. Akses ke properti lain juga berpengaruh pada nilai tanah. Dua atau tiga petak tanah mungkin mengalami peningkatan nilai ketika digabungkan untuk kepentingan yang lebih besar. Valuasi lahan atau tanah. Tanah mempunyai nilai karena memberikan manfaat dan potensi pengembangan apakah untuk hunian, lahan pertanian dan fasilitas rekreasi. Harga tanah ditentukan juga oleh permintaan, baik untuk kepentingan bisnis atau sekadar untuk berspekulasi. Karena manfaatnya yang bagus, harga tanah bisa mengalami lonjakan. Hal ini terjadi. Sebagai contoh, jika ada sepetak tahan di lokasi tertentu yang bisa dikembangan untuk rumah, apartremen atau gedung bisnis, maka harganya bisa meningkat tajam karena posisi tanah tersebut tidak tergantikan. Nah, sekarang Anda bimbang apakah harus menjual atau mempertahankan tanah warisan. Anda bisa menjualnya kalau memang membutuhkan uang atau mampu mengelola uang hasil penjualan sehingga bisa memberikan hasil yang lebih besar daripada potensi kenaikan harga. Sebagai sebuah aktiva, tanah memiliki kelemahan, yakni tidak likuid. Perlu beberapa waktu, bisa sampai tahunan, untuk bisa menjual tanah pada harga wajar. Anda juga berniat untuk memaksimalkan pemanfaatan atas sebagian tanah warisan untuk lahan pertanian. Sebaiknya, sebelum mulai menanami tanah, Anda melakukan apa yang oleh para professional di bidang properti sebut sebagai ‘Analisis Fungsi Tertinggi dan Terbaik’. Manfaat tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai fungsi legal dan rasional dari tanah yang menghasilkan nilai tertinggi. Dengan demikian Analisis Tanah berguna untuk mencari manfaat terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah. Jika tanah Anda berada di wilayah untuk fungsi komersial, produktivitas maksimum adalah untuk komersial. Jika tanah berada di lokasi perumahan, maka tanah akan lebih berguna untuk hunian, yang nantinya bisa dihuni sendiri atau disewakan. Sebaliknya, kalau tanah di lokasi yang sulit terjangkau, barangkali menjadikannya lahan pertanian akan memberikan hasil maksimum. Dengan kata lain, nilai tanah tergantung pada potensi pengembangannya. Oleh karena itu, Anda perlu memahami peruntukan tanah (zoning) lokasi tanah Anda; apakah untuk perumahan atau keperluan lain. Anda akan beruntung kalau memiliki tanah di wilayah yang berkembang menjadi pusat industri atau perumahan. Kalau Anda mengetahui bahwa lahan Anda berada di lokasi yang akan dikembangkan menjadi pusat bisnis di masa depan, Anda bisa mengembangkan tanah warisan Anda menjadi bangunan untuk mengantisipasi perkembangan di masa depan. Kalau benar, keterlambatan membangun akan menjadi kerugian potensial. Tanah di kota mungkin lebih tinggi nilainya kalau dijadikan lahan parkir. Fungsi terbaik dan tertinggi sepetah tanah bisa berubah sewaktu-waktu mengikuti perubahan lingkungan. Sekarang Anggaplah bahwa tanah Anda memiliki manfaat terbesar dan tertinggi untuk lahan pertanian. Pilihan apakah ditanami sayuran atau tanaman keras akan membawa implikasi penting, yakni perlunya tenaga kerja. Jelas, kalau Anda menanam sayuran maka perlu perawatan harian, sedangkan kalau menanam tanaman keras maka jumlah tenaga kerja akan semakin kecil. Apakah Anda ingin mengelola sendiri atau bekerja sama dengan saudara, maka perlu dilihat ke dalam diri Anda: Apakah Anda memiliki keterampilan, kesabaran dan waktu untuk mengelolanya. Kalau Anda sekarang memiliki pekerjaan lain yang bisa memberikan hasil lebih tinggi daripada hasil dari bertani, jelas bermitra dengan saudara akan lebih baik. Apalagi jika saudara Anda memiliki ketrampilan sebagai petani. Hanya saja, Anda harus menyadari bahwa bermitra dengan saudara memiliki konsekuensi tersendiri. Semua bisnis tidak akan berjalan selancar yang Anda inginkan. Kadang ada konflik. Jangan sampai konflik bisnis merusak hubungan Anda dengan saudara.

Salam Investasi Jaka Eko Cahyono

0 Responses to “Tanah Sebagai Aktiva”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: