Manfaat Tertinggi dan Terbaik Properti

[ Artikel ini pertama kali terbit di Harian Jurnal Nasional Selasa, 22 Nov 2011]

Pak Jaka yang baik,

Saya memiliki tiga unit properti di Bogor yang saya beli untuk tujuan investasi; satu unit bangunan di dekat sebuah pasar untuk rumah makan padang, satu unit rumah untuk kos-kosaan dan satu unit lahan kosong (belum dibangun). Menurut kalkulasi saya, ketiga unit properti tersebut memberikan return yang rendah. Apakah sebaiknya ketiga unit properti tersebut harus saya ijual dan hasilnya diinvestasikan di tempat lain yang lain lebih mejanjikan?

 

Ny. Nur, Bogor

Orang awam memahami risiko sebagai kerugian, dan para profesional mendefinisikan risiko sebagai penyimpangan hasil dari harapan. Artinya, perwujudan dari risiko bisa berupa kerugian atau return yang tidak sesuai harapan.

 

Ibu Nur, sebagai sarana investasi, properti tidak kalis dari risiko. Dengan definisi yang disebut belakangan, maka Anda menanggung risiko investasi di properti, yakni menerima return lebih rendah dari harapan. Anda tidak sendirian. Banyak orang berinvestasi di properti tanpa kalkulasi yang matang, atau hanya karena terbujuk oleh iklan pengembang yang mengklaim unit propertinya sebagai investasi yang pasti menguntungkan. Akibatnya, banyak pemodal properti menjadi tidak puas.

 

Di sisi lain, banyak pemodal properti yang tidak realistis. Misalnya mereka mengharapkan return 20 persen setahun. Kalau harapan mereka terpenuhi, maka dalam tempo 4 tahun harga properti akan berlipat ganda. Kalau harga naik 20 persen setahun selama bertahun-tahun, maka unit properti menjadi tidak terjangkau oleh siapa saja. Yang sering terjadi, kadang properti mampu memberikan return 20 persen atau lebih, tetapi kondisi ini tidak berkelanjutan. Peluang ini hanya dinikmati oleh pembeli tertentu, di lokasi tertentu atau pada aktu tertentu.

 

Peluang terbesar memperoleh return bagus dari properti ada pada pengembang. Mereka membayar murah, kemudian mengembangkannya dan kemudian menjual tanah dan bangunanpada harga tinggi. Return yang dinikmati pemodal kebanyakan tidak sebesar pengembang karena mereka membelinya pada harga tinggi. Dalam kondisi normal kenaikan harga properti, yang mencerminkan return pemodal, hanya beberapa basis poin di atas laju inflasi.

 

Nah, menjawab pertanyaan apakah harus menjual properti atau tidak, pertama Anda perlu melihat potensi lonjakan harga. Lonjakan harga bisa terjadi kalau ada pengembangan baru di sekitarnya seperti jalan raya atau pusat perbelanjaan baru. Kalau peluang ini tidak ada, maka peluang lonjakan harga sulit diharapkan. Ini berarti pendapatan investasi di properti hanya sebanding dengan laju inflasi. Dengan demikian, kalau ingin memperoleh return on investment(bagus) Anda dapat menjual propertj kosong Anda, dan memutar uang hasil penjualan ke sarana investasi lain yang lebih menjanjikan.

 

Ibu Nur, beberapa waktu lalu saya pernah menulis di rubrik ini bahwa harga properti Bogor, dan daerah pinggiran lain Jakarta, berpotensi untuk naik karena besarnya terus meningkatnya permintaan akibat laju pertumbuhan penduduk. Namun, ada faktor yang menghambat kenaikan harga juga. Maraknya pembangunan apartemen dan program pembangunan rumah susun di wilayah perkotaan Jakarta pasti akan menurunkan permintaan akan unit rumah di kawasan pinggiran.

 

Di sisi lain, kebanyakan dari permintaan rumah sifatnya ineffective, yakni permintaan yang tidak didukung daya beli. Akibatnya, banyak rumah tak terjual. Beberapa waktu lalu saya melihat buktinya di sebuah kompleks perumahan di Bogor. Semula kompleks tersebut dirancang untuk rumah kelas menengah atas, namun kemudian diubah menjadi perumahan kecil-kecil. Begitupun, lebih banyak unit yang tidak laku daripada yang laku.

 

Selain memindahkan investasinya dari properti ke sarana investasi lain, ada alternatif lain untuk untuk meningkatkan return dengan memperbaiki atau memodifikasi bangunan. Nah, sebelum memperbaiki atau memodifikasi bangunan, Anda hendaknya melakukan apa yang lazim dilakukan para professional, yakni melakukan analisis untuk menemukan maanfaat tertinggi dan terbaik. Manfaat tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai fungsi legal dan rasional dari sebuah unit properti lantas didukung secara finansial agar dapat menghasilkan nilai tertinggi.

 

Untuk bangunan yang menghasilkan pendapatan, analisis berguna untuk mencari tahu apakah Anda perlu memperbaiki atau memodifikasi bangunan sehingga agar mampu memberikan pendapatan lebih tinggi. Sebagai contoh, bangunan yang sekarang Anda gunakan sebagai restoran masakan padang mungkin akan memberikan hasil lebih besar kalau diubah menjadi warung nasi tegal misalnya. Atau, Anda melakukan perbaikan atau perubahan sehingga dapat bergungsi sebagai gudang atau kepentingan komersial lain.

 

Adapun untuk rumah yang Anda sewakan, Anda bisa melakukan sedikit perubahan atau menambah fasilitas sehingga harga sewa bisa dinaikkan. Atau Anda bisa mengubah fungsi rumah menjadi unit komersial. Tentu saja, perbaikan dapat dilakukan hanya kalau bangunan baru nantinya memberi hasil bersih lebih besar daripada yang bisa dihasilkan dari unit lama dan dengan mempertimbangkan biaya menghancurkan bangunan lama dan membangun yang baru.

 

Untuk memaksimalkan fungsi lahan, Anda bisa melakukan analisis serupa untuk menentukan apakah manfaat terbaik dan tertingginya, apakah akan dikembangkan untuk hunian atau unit properti komersial. Jika berada di wilayah bisnis, maka mungkin lebih manfaat jika dikembangkan menjadi unit komersial daripada untuk hunian. Dalam mencari manfaat terbaik dan tertinggi,

 

Kalau lahan cocok digunakan untuk hunian, pertanyaannya kemudian adalah dibangun untuk rumah mewah, sedang atau rumah sederhana. Pilihan jenis hunian dapat berdampak pada nilai lahan. Kalau digunakan membangun rumah menengah, nilai tanah adalah 45, tetapi kalau dibangun menjadi rumah sederhana, nilai tanahnya hampir bisa dipastikan nilai tanah lebih rendah. Kalau tanah terletak di distrik bisnis, mungkin tanah tersebut lebih tinggi nilainya kalau dijadikan lahan parkir.

 

Dalam melakukan analisis untuk menentukan manfaat tertinggi dan terbaik, Anda harus mempertimbangkan keunikan lahan. Anda tahu bahwa setiap petak tanah adalah unik dalam arti tidak ada unit pun yang memiliki ukuran, bentuk, lokasi, manfaat, dan kondisi fisik dan komposisi tanah yang sama. Karakteristik ini menentukan nilainya. Lahan yang menghadap jalan umumnya lebih mahal daripada yang jauh dari jalan raya. Tanah kering lebih mahal daripada tanah basah. Akses ke properti lain turut menentukan harga. Tanah yang bisa digabungkan dengan lahan lain agar bisa dikembangkan secara bersama-sama memiliki nilai lebih besar daripada tanah yang berdiri sendiri. Lahan yang mendukung bangunan di sekitarnya memiliki nilai tersendiri, misalnya untuk ekspansi di kemudian hari.

 

Sebagai komoditi tanah dapat diperdagangkan. Harga tanah ditentukan juga oleh persepsi orang dan spekulasi. Banyak individu berspekulasi di tanah karena yakin harganya terus meningkat karena banyak faktor. Dalam kondisi normal harga tanah berkembang sejalan dengan laju inflasi. Kalau dikembangkan, apakah menjadi hunian atau unit komersial, harga tanah dapat meningkat.

 

Sebagai barang langka, karena tidak bertambah jumlahnya pengembangan lahan diatur dan dikontrol pemerintah melalui kebijakan peruntukan lahan (zoning). Maka pemanfaatan lahan tidak menyimpang dari zoning.

 

Manfaat terbaik dan tertinggi sebuah lahan bisa berubah. Pembangunan infrastruktur atau proyek properti besar di sekitar lahan Anda, dapat mengunahnya. Bahkan ketika proyek tersebut masih dalam tahap rencana, nilai tanah (dan dengan demikian manfaat terbaik dan tertingginya) bisa meningkat.

 

Jika Anda mendengar bahwa di dekat lahan kosong Anda akan dibangun mal besar, mungkin ada baiknya Anda melakukan langkah ansisipasi dengan mengembangkannya menjadi bangunan yang mendukung pembangunan mal tersebut. Kalau benar, keterlambatan membangun akan menjadi kerugian potensial. Artinya, kekuatan pasar juga menentukan manfaat terbaik dan tertinggi.

 

Analisis Anda menghasilkan kesimpulan bahwa mal tersebut nantinya akan menyerap banyak tenaga kerja dan dengan demikian rumah kos akan dibutuhkan. Namun rumah kos mewah akan nampak kurang logis, meskipun secara legal boleh.

 

Selamat berinvestasi

Jaka Cahyono

0 Responses to “Manfaat Tertinggi dan Terbaik Properti”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: