Rumitnya Menilai Rumah

[Tulisan ini pertama kali diterbitkan di Jurnal Nasional | Selasa, 13 Dec 2011]

TERIMA kasih artikel bapak telah menginspirasi saya untuk mencoba membuat rencana anggaran belanja keluarga. Yang ingin saya tanyakan, apabila kita mempunyai rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas kredit kepemilikan rumah maka nilai rumah yang dimasukkan ke dalam neraca sebagai aset tetap sebesar harga beli pokok atau total utang KPR pak?

Terima kasih

Riswand, aramada_XXXXXX@yahoo.co.id

Terima kasih atas perhatian dan pertanyaannya.

Saudara Riswand, ada jawaban singkat untuk pertanyaan Anda: equity rumah. Equityrumah adalah selisih dari harga beli rumah setelah dikurangi saldo KPR. Equity rumah Anda akan meningkat ketika utang dibayar. Dengan kata lain aktiva Anda akan terus meningkat dari waktu ke waktu.

Kalau Anda jeli memperhatikan KPR, Anda akan mengetahui bahwa pada tahun-tahun pertama, sebagian besar cicilan Anda adalah untuk membayar bunga dan hanya sedikit porsi cicilan yang digunakan untuk membayar pokok. Karena jumlah cicilan sama sedangkan saldo utang terus berkurang, maka semakin lama nilai equity semakin cepat tumbuh. Kalau sudah lunas maka saldo nol dan equity 100 persen.

Nah, pertanyaannya kemudian adalah: setelah KPR lunas nanti berapa yang akan Anda catat dalam neraca keuangan Anda. Apakah pada harga beli (nilai nominal) atau pada nilai pasar? Kalau menggunakan nilai pasar, bagaimana cara menghitungnya?

Sebenarnya, kebanyakan pemilik rumah ingin selalu mengetahui berapa nilai rumah mereka dari waktu ke waktu karena berbagai alasan. Masalahnya adalah bahwa menghitung nilai rumah adalah proses yang tidak sederhana dan cenderung membingungkan baik bagi konsumen maupun pelaku usaha di bidang properti.

Yang hampir dapat dipastikan, nilai rumah akan lebih besar daripada harga beli. Semakin lama orang memiliki rumah maka nilainya semakin besar. Dalam tulisan lain di rubrik ini, saya pernah memaparkan hasil riset saya sejak 1970-an sampai saat ini. Hasilnya, harga rumah meningkat hampir sama dengan laju inflasi.

Selain karena faktor inflasi, harga rumah juga bisa berubah karena beberapa hal seperti perkembangan kondisi di kompleks perumahan Anda dan sekitarnya. Kalau di dekat kompleks perumahan baru dibangun sebuah kompleks perkantoran pemerintah atau bangunan bisnis, kemungkinan besar nilai rumah akan mengalami lonjakan.

Sebagai contoh, saya ingin memaparkan pengalaman teman saya, Agus yang pernah bekerja di koran ini. Beberapa waktu lalu dia mengatakan kepada saya keyakinannya bahwa rumah yang dia beli secara tunai di sebuah kompleks perumahan di Bekasi pada 1998 seharga Rp47 juta, telah meningkat menjadi setidaknya Rp400 juta saat ini.

Dasar keyakinannya adalah apa yang dia dengar bahwa sebuah rumah di kompleksnya telah laku terjual Rp380 juta. Karena tanahnya lebih luas, maka ia membuat penyesuaian ke atas menjadi Rp 400 juta. Ia percaya bahwa kenaikan harga ini dipicu oleh pembangunan sebuah kompleks perumahan besar yang di dalamnya terdapat sebuah hipermarket. Dalam kenyataannya, di pasar properti, harga sering lebih mencerminkan ekspektasi para pelaku pasar.

Cara Agus menilai rumah masuk akal juga. Apa yang dia lakukan sebenarnya adalah penyederhanaan dari apa yang oleh profesional di bidang properti sebut sebagai Pendekatan Perbandingan Penjualan. Pada umumnya menentukan nilai rumah adalah pekerjaan appraiser. Dalam membuat estimasi appraisal mengumpulkan data rumah yang baru saja dijual di wilayah itu pada waktu yang hampir bersamaan dan membandingkan dengan rumah yang akan dinilai atas dasar ukuran, kondisi dan karakteristik. Jika rumah itu memiliki, katakanlah, kolam renang, tetapi yang terjual tidak, si appraiser menambahkan premi pada rumah tersebut. Hasil kerja para appraiseradalah estimasi harga.

Hasil penilaian rumah oleh appraiser ditentukan oleh pengalaman dan pengetahuan si juru taksir. Oleh karena itu, hasil kerja satu juru nilai pada umumnya berbeda dengan juru nilai yang lain. Apalagi, ketika menentukan nilai sebuah rumah si juru taksir tidak memiliki kewajiban untuk membelinya pada harga itu. Akibatnya estimasi harga di pasar akan berupa kisaran.

Selain itu, ada masalah dalam pendekatan perbandingan penjualan. Salah satunya adalah dalam pengumpulan data. Tidak setiap transaksi rumah dilaporkan ke pihak berwenang. Harga transaksi dapat dilacak dari pajak yang dibayarkan oleh pembeli, tetapi harga transaksi bisa menyimpang jauh dari estimasi harga yang diberikan olehappraiser.

Pendekatan perbandingan penjualan juga tidak mempertimbangkan motivasi pembeli atau penjual. Dengan alasan tertentu, mungkin ada pelaku pasar yang membeli rumah dengan harga mahal dan menyebarluaskan transaksi ini untuk mendongkrak harga rumah di kawasan itu. Manipulasi harga ini terjadi, khususnya jika jumlah transaksi tidak cukup banyak. Di sisi lain pasangan yang akan bercerai, misalnya, mungkin akan menjual rumah mereka kepada penawar pertama yang muncul hanya agar bisa segera melepas rumah tersebut. Orang bisa juga membeli rumah dengan harga jauh di atas harga estimasi karena rumah tersebut bernilai historis atau sentimentil baginya. Di sisi lain orang mau menjual rumah dengan harga di bawah harga pasar karena calon pembeli mengajukan penawaran dengan disertai ancaman

Untuk mengatasi kendala yang sifatnya personal (baik di kalangan appraiser dan konsumen) pada akhir 1980an, pelaku pasar di Amerika Serikat telah mengembangkan model penghitungan yang menggunakan mesin. Model ini disebut automated valuationmodel (AVM). Untuk mencari nilai rumah, pelaku pasar memasukkan data penjualan rumah yang sebanding, luas tanah dan bangunan, jumlah kamar mandi dan kamar tidur. Dalam hitungan detik, keluarlah angka yang menjadi estimasi harga rumah. Namun model ini masih mengandung kelemahan, yakni tidak mempertimbangkan kondisi rumah dan bangunan dan lokasinya. Model ini banyak digunakan oleh bank dan penyedia kredit properti lain.

Ada pendekatan lain dalam valuasi rumah, yakni Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan dan pendekatan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan digunakan untuk mencari nilai-nilai investasi (investment value) rumah. Investment valueadalah nilai yang diberikan oleh investor tertentu pada sebuah rumah berdasarkan persyaratan investasi yang diinginkan investor tersebut secara pribadi.

Sedangkan pendekatan NJOP umumnya ditetapkan oleh pemerintah untuk kepentingan penghitungan pajak dan nilainya berubah dari tahun ke tahun. Pelaku pasar properti umumnya menggunakan NJOP sebagai patokan dalam penetapan ganti rugi. Misalnya harga rumah disepakati 25 persen di atas NJOP. Banyak bank dan penyalur KPR di pada umumnya menggunakan NJOP untuk membuat keputusan tentang pinjaman.

Berbagai metode valuasi di atas menunjukkan betapa rumitnya menilai rumah. Hasilnya pun hanya berupa estimasi. Begitu pun estimasi tersebut berguna bagi para calon pembeli, pemilik atau calon penjual rumah. Calon pembeli rumah dapat menggunakan estimasi harga untuk mengetahui secara kasar harga sebuah unit properti sehingga tidak memperoleh harga yang terlalu mahal. Pengetahuan tersebut juga dapat melindunginya dari tipu daya para profesional di bidang ini yang lemah kadar etikanya. Pemilik rumah dapat melihat estimasi harga rumah untuk memutuskan apakah perlu untuk menjual atau melakukan refinancing atau mencari pinjaman, sedangkan yang lain yang siap menjual menggunakannya untuk tolok ukur untuk menetapkan harga penawaran.

Di Amerika Serikat juga ada patokan harga rumah berupa indeks, untuk mengetahui apakah harga rumah naik, turun, atau mendatar dan seberapa besar perubahannya. Ada tiga patokan harga. Pertama, Indeks The S&P/Case Shiller yang melacak perubahan harga rumah besar dan mahal dengan mortgage besar. Kedua, Indeks FHFA yang mengukur harga rumah di pasar yang relatif sehat dan terjangkau. Untuk rumah di kawasan tertentu ada indeks yang diterbitkan oleh National Association of Realtors.

Di Indonesia, ada dua sumber informasi perubahan harga rumah saat ini. Bank Indonesia melacak setiap triwulan harga perumahan baru di 14 kota sejak 2002. Langkah ini diambil setelah krisis moneter pada 1998 yang telah menunjukkan bahaya dari kekurangan informasi pasar perumahan. Survei membedakan tipe rumah besar, menengah dan kecil dan menghimpun indeks menurut survei dari transaksi rumah. Satunya adalah Pusat Studi Properti Indonesia (PSHI), yang mengumpulkan informasi tentang sektor perumahan di sejumlah lokasi yang terbatas sehingga kurang mewakili harga rumah secara nasional.

Nah saudara Riswand, nilai atau data harga rumah mana yang akan Anda bukukan di neraca keuangan keluarga, menurut hemat saya dibuat penyesuai setiap tahun dengan mempertimbangkan laju inflasi. Dengan demikian, setiap merevisi neraca keuangan pada tahun berikutnya dapat menambahkan nilai rumah sebesar laju inflasi.

Selamat berinvestasi

Jaka Cahyono

0 Responses to “Rumitnya Menilai Rumah”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: