Tips Menjual Rumah

[Artikel ini pertama kali diterbitkan di Harian Jurnal Nasional  | Selasa, 20 Dec 2011]

Pak Jaka yang saya hormati,

Belum lama ini saya minta cerai dengan suami dan saya kemudian menempati rumah yang saya beli sebelum menikah dengan mantan suami saya tersebut. Tanpa kehadiran suami rumah tersebut menjadi terlalu besar dan biaya perawatannya mahal. Oleh karena itu saya ingin menjual rumah tersebut, namun setelah beberapa bulan belum ada transaksi. Padahal saya sudah menawarkan syarat pembayaran yang ringan, pembeli bisa membayar uang muka dan kemudian melalui angsuran.

Nantinya, saya ingin menggunakan sebagian uang hasil penjualan untuk membeli rumah yang kecil, modal usaha persewaan mobil dan sisanya saya cadangkan untuk biaya pendidikan dua anak saya. Untuk menutup kebutuhan sehari-hari saya mengandalkan pada bisnis konveksi, yang sudah berjalan bagus.

Pertanyaa saya, bagaimana agar rumah saya cepat terjual sehingga saya bisa mewujudkan semua angan-angan saya tersebut?

Ani Yuliani

Depok, Bogor

Ibu Ani Yuliani, terima kasih atas suratnya. Begini, tentu ibu tahu bahwa menjual rumah itu gampang-gampang susah. Bahkan rumah di kawasan prima pun perlu waktu berbulan-bulan dan bahkan lebih dari setahun untuk bisa terjual. Ini tergantung banyak hal seperti cara memasarkan dan harga permintaan, selain tentu saja minat pembeli yang di luar control penjual maupun agen.

Untuk menjawab pertanyaan Anda, saya ingin bertanya apakah selama ini Anda memasang tanda “Dijual Tanpa Perantara” (DTP) di pagar rumah atau iklan seukuran perangko di koran lokal? Kalau iya, Anda sama saja dengan menunggu pembeli.

Memang dengan sarana DTP, Anda bisa menghemat komisi agen, yang berkisar antara 2,5% dan 3% dari nilai penjualan. Jadi kalau menjual rumah senilai Rp1 miliar, maka Anda harus membayar komisi Rp30 juta. Sangat besar? Tidak juga. Tarif ini relatif murah, terutama kalau dibandingkan dengan komisi pialang di Singapura (5%) dan di AS hingga 6%. Di luar itu, komisi itu setara dengan layanan dan profesionalitas agen. Tarif untuk rumah di atas Rp1 miliar umumnya menurun.

Kelemahannya, menjual sendiri dengan memasang DTP sering gagal karena sangat sedikit orang melihat tanda tersebut. Cara ini juga menimbulkan kesan di mata calon pembeli bahwa Anda tidak serius menjual, tetapi mengetes pasar untuk memperoleh harga tinggi. Maka, jika ingin rumah Anda segera terjual, cara terbaik untuk memastikannya adalah dengan memasukkannya ke pasar melalui jasa pialang. Langkah ini memberi sinyal kepada pembeli bahwa Anda serius ingin menjual. Memang, tidak ada jaminan bahwa agen real estate akan sukses menjual rumah, tetapi menggunakan jasa agen akan meningkatkan peluang menarik calon pembeli.

Bagaimanapun, agen dapat membantu menetapkan harga penawaran yang pantas. Setiap kantor real estate memiliki catatan harga permintaan dan penawaran rumah di kawasan di mana rumah Anda berada. Dengan demikian mereka mengetahui mana harga penawaran yang pantas dan mana yang tidak. Rumah Anda, seindah apapun menurut pikiran Anda, akan berarti lain bagi calon pembeli.

Anda bisa juga membantu agen ketika dia menyelenggarakan open house, waktu khusus ketika calon pembeli dapat menjelajahi rumah Anda dan mengajukan pertanyaan. Anda bisa memfasilitasi calon pembeli ingin meluangkan waktu memeriksa dan menjelajahi setiap sudut untuk memastikan bahwa mereka membuat pilihan bijaksana. Mereka ingin merasa nyaman menyingkap almari dan laci meja dan berbicara dengan pasangan mereka tentang apa yang mereka sukai dan inginkan di depan pemilik rumah.

Kuncinya dalam hal mempekerjakan agen adalah dengan menemukan agen terbaik yang agresif dan kreatif dalam memasarkan rumah dan efisien dalam dapat menutup transaksi. Agen seperti itu pasti memiliki keahlian memasarkan dan bersedia meluangkan uang dan waktu agar rumah dapat terjual pada harga terbaik. Maka, komisi mereka akan sebanding dengan upaya mereka.

Di sisi lain, agen real estate, termotivasi oleh komisi, akan secara agresif mengontak calon pembeli dan mengarahkan mereka ke rumah Anda. Untuk memastikan bahwa agen memberi perhatian lebih ke rumah Anda, Anda bisa menawarkan cukup insentif kepadanya cukup insentif untuk memasarkan rumah Anda di depan rumah lain yan ada dalam persediaannya. Misalnya, Anda bersedia membayar komisi ke broker sesuai dengan tariff yang berlaku, 3%, kalau ia menjual dalam dua bulan. Kalau rumah laku dalam 3-6 bulan komisinya diturunkan menjadi 2,5% dan seterusnya. Kalau perlu tawari dia bonus kalau dia bisa menjual rumah dalam 30 hari atau pada harga permintaan. Kalau setahun tidak terjual, Anda bisa memutuskan hubungan dengan pialang tersebut dan mencari pialang lain.

Begitupun, jangan hanya bertumpu pada agen. Anda hendaknya siap menanggung sebagian biaya jika program promosi memerlukan banyak biaya karena menggunakan sarana non-tradisional. Misalnya, selain rumah terdaftar secara regular di iklan koran lokal dan banyak situs jejaring properti, rumah Anda juga diiklankan di publikasi nasional. Anda juga bisa membantu dengan mencatatkan rumah Anda di berbagai grup di mana Anda menjadi anggota.

Jika kondisi pekerjaan atau kehidupan memaksa Anda menjual rumah segera, Anda harus menggunakan trik dan gimmick khusus. Sebagai contoh, Anda dapat mempermanis penawaran dengan diskon. Lihat harga properti sebanding di kawasan sekitar dan pasang harga rumah pada level yang menarik calon pembeli, misalnya 5% di bawah harga pasar. Ingat pembeli mempunyai banyak pilihan.

Trik lain agar rumah bisa cepat laku adalah dengan membuat rumah seatraktif mungkin sehingga menonjol di antara rumah-rumah lain yang ada di pasar. Kalau perlu lakukan perubahan kosmetik sehingga rumah lebih atraktif bagi calon pembeli, misalnya merapikan ruang, menyingkirkan barang-barang ke gudang, atau mengatur ulang furniture. Rumah Anda hendaknya bersih tak ternoda. Trik lain yang dapat Anda lakukan agar pembeli memilih rumah Anda daripada yang lain adalah dengan membayar komisi notaris yang mungkin pembeli tanggung.

Bu Ani, Anda mengatakan bahwa Anda bersedia untuk berperan sebagai kreditur dalam transaksi penjualan rumah Anda. Baguslah. Dengan menghapus kendala pinjaman bank, peminat rumah Anda akan semakin banyak, khususnya calon pembeli yang mungkin memiliki kesulitan mendapatkan pinjaman dari sarana konvensional seperti bank. Sebagai imbalan membiayai pembeli, Anda menerima arus pendapatan mantap dari cicilan dan bunga pinjaman. Dengan menjadi kreditur, Anda bisa memungut suku bunga lebih tinggi daripada pinjaman dari kreditur komersial. Namun ingat bahwa pembeli mungkin membandingkan biaya meminjam dari Anda dan meminjam dari kreditur tradisional.

Kalau Anda memang siap menjadi kreditur, alias menerima pembayaran secara bertahap, pastikan bahwa Anda perlu membuat kalkulasi yang cermat, misalnya berapa banyak uang muka yang Anda inginkan. Ini demi keamanan Anda. Apalagi Anda membutuhkan sebagian uang untuk membeli rumah baru dan modal usaha. Sementara cadangan kebutuhan anak bisa diambilkan dari cicilan pokok dan bunga dari pembeli.

Anda mungkin memerlukan bantuan notaris dan akuntan untuk untuk merancang syarat transaksi, dengan detail termasuk soal keterlambatan cicilan dan default, atau apa yang terjadi jika pembeli keberatan untuk mengasuransikan secara memadai. Poinnya di sini adalah bahwa pembeli default, Anda bisa mengambil kembali rumah dan menjualnya lagi.

Ibu Ani, keinginan Anda ingin menjual rumah yang ada untuk membeli rumah baru yang lebih kecil adalah langkah yang masuk akal. Intinya dalam hal ini Anda ingin menghemat dengan memaksimalkan aktiva yang ada. Cara ini akan meningkatkan kemungkinan Anda untuk mencapai tujuan keuangan yang lain, yakni memulai usaha dan membiayai pendidikan anak-anak Anda. Saya tidak tahu seberapa siap Anda memulai usaha baru di bidang rental mobil. Namun mengingat setiap usaha, memiliki risikonya tersendiri, apakah tidak lebih baik kalau dana yang Anda cadangkan untuk bisnis ini digunakan untuk mengembangkan bisnis Anda di bidang konveksi.

Soal keinginan Anda mengalokasikan dana kepada anak, menurut saya akan lebih baik dana tersebut tetap Anda kelola sendiri atau diserahkan pengelolaannya kepada pihak lain yang berpengalaman di bidang ini. Jangan buru-buru menyerahkan dana tersebut kepada anak. Mengelola uang memerlukan ketrampilan tersendiri dan mungkin terlalu berat bagi mereka. Menyerahkan aset kepada anak yang belum berpengalaman dan berkeahlian dapat memberikan hasil yang tidak harapkan. Bahkan aset tersebut bisa membahayakan mereka.

Selamat berinvestasi dan Wassalam

Jaka Cahyono

0 Responses to “Tips Menjual Rumah”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: