Membeli Rumah untuk Tabungan

[Artikel ini pertama kali dipublikasikan di Harian Jurnal Nasional | Selasa, 3 Apr 2012]

PAK Jaka, saya seorang staf administrasi di sebuah perusahaan di Bogor. Belum lama ini saya membeli rumah dengan fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang kini sedang dibangun. Nantinya saya akan mengontrakkan rumah tersebut dan saya tinggal di rumah orang tua. Saya mendengar dan yakin bahwa rumah adalah investasi yang aman dan menguntungkan. Bagaimana menurut pandangan bapak? Saya belum pernah belajar soal investasi selain dari artikel di media massa. Setelah menghabiskan simpanan untuk uang muka rumah, kini saya memiliki simpanan di bank sekitar Rp10 juta dan sulit bertambah karena saya harus membayar cicilan KPR dan memenuhi kebutuhan hidup. Sebaiknya diputar di mana ya biar memberikan hasil, karena bunganya kecil sekali.

Nina, Bogor

Ibu Nina, saya setuju dengan pandangan Anda bahwa rumah adalah investasi yang aman dan menguntungkan. Ke depan, kalau rumah Anda sudah jadi dan mengontrakkannya, maka Anda akan menerima pendapatan berupa uang sewa yang dapat Anda gunakan meringankan beban rutin bulanan Anda. Namun harus Anda sadari bahwa nantinya, setidaknya pada tahun-tahun pertama, pendapatan sewa tersebut belum bisa menutup cicilan KPR.

Dan pada akhirnya, ketika cicilan lunas, beban KPR hilang dan Anda akan menikmati hasilnya baik berupa uang kontrakan maupun kenaikan harga. Seperti yang pernah saya tulis dalam rubrik ini, harga rumah cenderung meningkat dalam jangka panjang dengan besaran sedikit di atas laju inflasi selama 40 tahun terakhir.

Karena keuntungan itu saya kira pilihan Anda untuk membeli rumah sangat bijaksana. Dengan membeli rumah, Anda dipaksa untuk menabung, sedangkan menyimpan uang dalam bentuk tunai atau di tabungan sarat dengan perangkap likuiditas, yakni mudah dimanfaatkan. Satu persoalan kecil akan mendorong Anda menggunakannya.

Pilihan Anda tersebut lebih masuk akal lagi ketika Anda tidak mengetahui dunia investasi, yang seringkali mengandung trik-trik dan bahkan tipuan yang merugikan. Sebab saya telah banyak menulis artikel tentang orang-orang yang berinvestasi di sarana yang tidak mereka pahami dengan baik. Mereka ingin memperoleh hasil besar tanpa memahami risikonya. Akibatnya, bukannya untung mereka malah buntung.

Karena Anda sudah melangkah, maka saya ingin menambahkan beberapa hal yang perlu Anda perhatikan agar rencana Anda memiliki rumah dapat berjalan sesuai harapan Anda.

Begini, pada umumnnya waktu yang diperlukan untuk melunasi KPR akan panjang, bisa 10, 15 atau bahkan 20 tahun. Selama periode ini banyak hal bisa terjadi. Berbagai peristiwa akan mempengaruhi kemampuan Anda memenuhi kewajiban.

Dalam kondisi normal, penghasilan Anda akan meningkat sehingga kemampuan Anda melunasi cicilan juga akan meningkat. Peningkatan penghasilan juga sedikitnya akan meringankan beban KPR Anda. Masalahnya, peristiwa yang mungkin akan terjadi bisa menurunkan kemampuan Anda membayar cicilan sampai lunas. Misalnya saja, perusahaan tempat Anda bekerja mengalami kesulitan sehingga merumahkan banyak karyawan dan memotong gaji selama beberapa bulan. Kemungkinan paling buruk adalah Anda kena PHK. Peristiwa negatif seperti ini menimpa banyak kreditur KPR pada 1997/1998, ketika banyak perusahaan bangkrut karena krisis moneter. Akibatnya, ribuan debitur KPR gagal memenuhi kewajibannya sehingga rumah impian mereka disita oleh kreditur.

Berdasar pengalaman itu saya kira penting bagi Anda untuk memastikan bahwa gangguan yang sifatnya temporer tidak membuat Anda kehilangan rumah impian Anda. Satu langkah antisipatif untuk mencegah penyitaan adalah menghimpun dana cadangan dalam jumlah memadai.

Nah, kalau Anda masih memiliki sisa uang tunai di tangan, sebaiknya Anda menjadikannya sebagai bagian dari simpanan cadangan. Cara paling mudah adalah menyimpannya di bank. Memang bunga bank sangat kecil, tapi fungsi utama dana tersebut adalah untuk jaga-jaga. Kalaupun ingin meningkatkan hasil, maka dana tersebut dapat digunakan untuk modal usaha yang memiliki perputaran (turnover) cepat, misalnya bisa membeli barang yang bisa dijual dalam beberapa hari.

Bahkan, untuk sangat dianjurkan kalau nilai dana cadangan tersebut berjumlah sedikitnya enam kali biaya hidup bulanan. Kalau Anda merasa bahwa dengan kualifikasi Anda, Anda perlu waktu setahun untuk mencari pekerjaan baru, himpun dana cadangan yang mencukupi untuk memenuhi kebutuhan hidup selama setahun.

Ibu Nina, dengan asumsi bahwa Anda tidak akan mengalami kendala dalam membayar cicilan KPR, maka ada satu hal lagi yang perlu saya tambahkan di sini, yakni cara untuk memperoleh manfaat secara maksimal dari rumah yang Anda beli. Caranya adalah dengan mengelola rumah Anda tersebut sebagai sebuah bisnis. Pikirkan cara untuk dapat sesegera mungkin memperoleh penyewa. Lengkapi rumah tersebut dengan fasilitas yang memadai, agar bukan saja mudah memperoleh penyewa, tetapi juga dengan harga sewa yang lebih bagus.

Satu poin terakhir. Karena tujuan Anda membeli rumah bukan untuk hunian sendiri, maka saya kita perlu bagi Anda untuk memiliki pengetahuan dan keterampilan dasar menentukan nilai wajar sebuah rumah. Proses menentukan nilai wajar sebuah aktiva disebut valuasi. Pengetahuan ini dapat berguna untuk membuat keputusan apakah Anda nantinya akan terus memegang rumah itu atau memutuskan untuk menjualnya atau bahkan membeli lagi rumah sebagai sarana investasi.

Sebagai petunjuk, pada dasarnya ada dua metode valuasi rumah paling lazim digunakan untuk menentukan nilai rumah. Pertama, metode perbandingan penjualan. Untuk menentukan nilai rumah dengan metode ini, Anda tinggal membandingkan dengan harga pasar, yakni harga kejadian ketika rumah diperjual-belikan. Tentu rumah yang dibandingkan adalah rumah yang sebanding. Itupun harus dilakukan penyesuaian untuk mempertimbanngkan posisi rumah, kualitas bangunan dan lain-lain.

Metode kedua adalah apa yang disebut diskonto arus kas (discounted cash flow), yang juga lazim digunakan untuk menentukan nilai saham dan obligasi. Dengan metode ini, nilai sebuah rumah adalah sebesar dengan arus kas yang akan dihasilkan rumah tersebut di masa yang akan datang. Cara ini memang rumit dan membutuhkan kalkulasi matematika, namun masih dalam jangkauan otak kebanyakan orang. Sedikitnya, hasil valuasi Anda nantinya akan menjadi pembanding bagi hasil valuasi yang dilakukan oleh tenaga appraiser profesional.

Selamat Berinvestasi

0 Responses to “Membeli Rumah untuk Tabungan”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s




Situs Ini Telah Dikunjungi

  • 80,405 Tamu

Rubrik

Tulis alamat email Anda untuk menerima pemberitahuan setiap ada unggahan baru.

Join 27 other followers


%d bloggers like this: